Notar on kinnisvaratehingus oluline osapool, kuid tema rolli sisust ei saada sageli lõpuni aru. Paljud eeldavad, et notar „teab kõike“ või aitab tingimused paika panna. Tegelikult on notar neutraalne tehingu tõestaja, mitte läbirääkija või nõustaja.
Notar selgitab pooltele lepingu sisu, veendub, et ostja ja müüja saavad aru, mida nad allkirjastavad, ning kontrollib, et kokkulepped ei läheks seadusega vastuollu. Notar ei ole ei müüja ega ostja esindaja ning ei saa ise välja mõelda, mida pooled tegelikult tahtsid otsustada või milles nad varasemalt kokku leppisid.
Ostu-müük ja omandi üleminek ühes notariaalses tehingus
Kinnisvara ostu-müügileping koosneb alati kahest õiguslikust osast.
Võlaõiguslikus osas pannakse kirja kõik tehingu tingimused: hind, tasumise kord, tähtajad, üleandmine, mida varaga koos ostetakse ja mille eest pooled vastutavad.
Asjaõiguslikus osas kinnitatakse omandi üleminek seaduse alusel. Omand läheb üle pärast tehingu tõestamist ja vara omanik muutub siis, kui kanne on kinnistusraamatusse tehtud.
Need kaks osa on ühe notariaalse dokumendi sees enamasti koos. Tavapärane tehing kulgeb nii, et pooled lepivad tingimused kokku, notar vormistab lepingu ning omandi üleminek tõestatakse sealsamas.
Notar ei saa ise teada, mida pooled kokku leppisid
Kõik ostja ja müüja vahelised kokkulepped (milline mööbel jääb, millised tööd on varem tehtud, millised puudused on teada, milline on parkimise või hoovi kasutamise kord, millal toimub üleandmine) ei ole notarile kuidagi nähtavad, kui neid ei ole enne lepingu koostamist kirja pandud.
Notar ei saa neid järeldada varasematest vestlustest ega oletustest. Ta saab tõestada ainult seda, mida pooled on täpselt ja arusaadavalt kokkuleppinud ning notari juristile edasi andnud.
Just see on koht, kus tehingu ettevalmistus muutub olulisemaks kui notari laua taga istumine.
Mida teha, et tehing sujuks?
Kõige olulisem osa tehingust toimub enamasti enne notarit, mitte notari juures. Pooled räägivad läbi detailid, esitavad teineteisele küsimusi ja loovad selguse selles, mis tegelikult kokku lepiti.
Siin on maakleri roll sageli nähtamatu, kuid väga väärtuslik: ta aitab koguda vajalikku infot, sõnastada kokkulepped selgelt ning edastada need notari juristile nii, et lepingu tekst saaks korrektselt vormistatud. Maakler ei tee poolte eest otsuseid, vaid aitab kogu teekonna muuta loogiliseks ja arusaadavaks, et keegi ei peaks hiljem vaidlema selle üle, “mida tegelikult mõeldi”.
Miks notar ei ole koht, kus veel otsuseid teha
Kui kokkulepped on enne notaribüroosse minekut selged, kirjalikud ja mõistetavad, on lepingu allkirjastamine turvaline, rahulik ja loogiline etapp, mitte hetk, kus midagi veel improvisatsioonina juurde otsustada.
Notar tõestab tehingu, mitte ei loo selle sisu. Kõik olulised kokkulepped tuleb saavutada enne tehingut ning edastada notari juristile selgelt ja kirjalikult.
Selle tulemusel ei ole notaribüroo „koht, kus kõik saab selgeks“, vaid koht, kus kõik juba on selge. Maakleri roll ei ole notarit suunata ega võtta kellegi poolt, vaid aidata pooltel kogu teekond läbi mõelda, sõnastada ja struktureerida nii, et tehing oleks turvaline ja arusaadav mõlemale osapoolele.
Selgus ei teki juhuslikult, vaid tekib teadlikest kokkulepetest.
