Kinnisvara müügiga seotud maksuküsimused tekitavad sageli segadust. Kõige rohkem levib eksiarvamusi just elukoha maksuvabastuse, sissekirjutuse ning päranduseks või kingituseks saadud kinnisvara kohta.
Tegelikult taandub enamik olukordi mõnele üsna lihtsale põhimõttele. Kõige olulisem küsimus on: kas tegemist oli inimese tegeliku elukohaga või mitte?
Üldreegel: maksustatakse saadud tulu
Kui kinnisvara müüakse kallimalt, kui see omal ajal omandati, tekib maksustatav tulu. Oluline on siinjuures aru saada, et maksustatakse ostu- ja müügihinna vahe, mitte kogu müügihind.
Näiteks kui korter osteti kunagi 120 000 euroga ja müüakse hiljem 170 000 euro eest, tekib 50 000 euro suurune maksustatav tulu. Kui aga kinnisvara müüakse odavamalt, kui see omal ajal osteti, siis maksustatavat tulu ei teki ning ei teki ka tulumaksukohustust, sõltumata sellest, kas tegemist oli elukoha või investeerimiskorteriga.
Saadud tulust saab maha arvata ka müügiga seotud kulud, näiteks notaritasu ja maakleritasu ning kinnisvara parendamiseks tehtud investeeringud. Seetõttu tasub alles hoida suuremate remontide, ümberehituste ja muude parendustega seotud arved ning dokumendid.
Millal ei pea kinnisvara müügilt tulumaksu maksma?
Kõige olulisem maksuvabastus puudutab inimese elukoha müüki. Kui kinnisvara kasutati tegeliku elukohana, võib müügist saadud tulu olla tulumaksuvaba.
Ja siin jõuame ühe kõige levinuma eksiarvamuseni: nn sissekirjutus ei määra automaatselt seda, kas tegemist on maksuvaba elukohaga.
Rahvastikuregistri aadress on küll üks asjaolu, mida võidakse arvesse võtta, kuid Maksu- ja Tolliamet vaatab eelkõige seda, kus inimene päriselt elas ja kuidas kinnisvara kasutas.
Praktikas võib inimesel olla ka mitu elukohta. Näiteks võib inimene elada osaliselt Tallinnas ja osaliselt Tartus. Registreeritud elukoht võib olla Tallinnas, kuid see ei tähenda automaatselt, et Tartu kodu ei võiks samuti kvalifitseeruda elukoha maksuvabastuse alla, kui seda reaalselt elukohana kasutati ning muud tingimused on täidetud.
Samas ei muuda pelgalt enne müüki sissekirjutuse muutmine investeerimiskorterit automaatselt maksuvabaks elukohaks. Maksuhaldur vaatab alati tervikpilti ja hindab, kas tegemist oli päriselt inimese koduga.
Elukoha maksuvabastusel on piirangud
Oluline on teada ka seda, et elukoha maksuvabastust ei saa kasutada piiramatult, vaid kahe aasta jooksul saab maksuvabalt müüa ühe elukoha. Kui inimene lühema (kui 2 aastat) aja jooksul mitu elukohana kasutatud kinnisvara, ei ole järgmine müük enam maksuvaba.
Päranduseks või kingituseks saadud kinnisvara
Palju segadust tekitavad ka päranduseks või kingituseks saadud kinnisvarad. Sageli arvatakse, et kui korter või maja saadi päranduseks või kingituseks, siis selle müük on automaatselt maksuvaba. Tegelikult ei ole määrav see, kuidas kinnisvara omandati.
Maksuvabastuse seisukohalt ei ole vahet, kas kinnisvara osteti, päriti või saadi kingituseks. Oluline on ikkagi hoopis see, kas tegemist oli inimese tegeliku elukohaga.
See tähendab, et päranduseks saadud korteri müük võib olla maksustatav ning sama kehtib ka kingituseks saadud maja puhul. Samas võivad mõlemad olla maksuvabad juhul, kui kinnisvara kasutati päriselt oma koduna ning elukoha maksuvabastuse tingimused on täidetud.
Oluline on mõista ka seda, et pärandi või kingi saamine ise tulumaksukohustust kaasa ei too. Maksuküsimus tekib siis, kui selliselt saadud kinnisvara müüakse.
Suvila ja aiamaja müügi maksusoodustus
Vähem teatakse seda, et seaduses on olemas ka eraldi maksusoodustus suvila või aiamaja müügile. Maksuvabastus võib rakenduda juhul, kui suvila või aiamaja on olnud inimese omandis vähemalt kaks aastat, kinnistu suurus ei ületa 0,25 hektarit ning ka ehitisregistriandmete järgi on tegemist suvila või aiamajaga. Seetõttu ei kuulu iga maakodu või suvekodu automaatselt selle erandi alla.
Kokkuvõtteks
Kinnisvara müügi puhul ei määra maksuvabastust sissekirjutus ega kinnisvara omandamise viis. Kõige olulisem küsimus on endiselt see, kas tegemist oli inimese tegeliku elukohaga.
Sama oluline on meeles pidada, et tulumaksu makstakse saadud tulult. Kui müügiga tegelikult tulu ei teenitud, siis ei teki ka tulumaksukohustust.
Kuna detailid võivad mõjutada maksukohustust väga olulisel määral, tasub keerulisemate olukordade puhul enne müüki spetsialistiga nõu pidada. Eriti siis, kui omatakse mitut kinnisvaraobjekti või on tegemist pärandvara või kingituseks saadud varaga.
